( Yeni ) – Theo quy định trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Muốn mua bán đất không có sổ đỏ thì người dân phải lưu ý.
Điều kiện mua bán đất đai
Bản chất của “bán đất” là “chuyển quyền sử dụng đất” vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chịu sự quản lý chung của Nhà nước. Một mảnh đất có thể được chuyển nhượng nhiều lần nhưng trước khi thực hiện giao dịch đó, mảnh đất được chuyển nhượng cần phải đáp ứng các điều kiện sau đây, nếu không việc chuyển nhượng sẽ không hợp pháp.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ vào các thời điểm khác nhau sẽ có quy định khác nhau:
1.1 Chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 : vẫn được pháp luật công nhận mặc dù chưa có văn bản về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/ND-CP.
1.2 Chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 : việc chuyển nhượng phải có hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 1.2. 18 Nghị định 43/2014/ND-CP.
1.3 Chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến nay : người sử dụng đất chỉ được chuyển quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ 2 trường hợp sau:
+ Người thừa kế có tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất thừa kế cho người khác (Theo khoản 3 Điều 186). của Luật Đất đai 2013)
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất có quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất (Theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013);
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ (Không cần có Sổ đỏ);
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp không có sổ đỏ vẫn có thể mua bán được
Người thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều kiện mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ mà có quyền bán cho người khác.
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất có quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ (không cần cấp Sổ đỏ).
Thủ tục mua bán nhà đất không cần sổ đỏ
Trường hợp hai bên vẫn quyết định mua bán đất không có Sổ đỏ thì thủ tục mua bán cụ thể bao gồm các bước sau:
– Người bán đất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cần bán theo thỏa thuận với người mua.
– Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản không cần sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Sau khi ký hợp đồng, bên bán sẽ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm thủ tục sang tên sổ đỏ sau này theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: tất cả các giấy tờ, thuế khác (phí sử dụng đất, lệ phí trước bạ) phải được cả người mua và người bán thanh toán đầy đủ theo quy định của pháp luật như mua bán nhà đất có sổ đỏ.
Trường hợp bên mua chưa được cấp Sổ đỏ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại người mua sẽ thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ.
Mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị phạt tới 40 triệu đồng
Đây là một số quy định mới tại Nghị định 91/2019/ND-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thay thế Nghị định 102/2014.
Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện sẽ bị phạt với mức phạt như sau:
|
Sự vi phạm |
Nông thôn |
Đô thị |
|
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đáp ứng một trong các điều kiện. |
Từ 03 – 05 triệu đồng |
Từ 05 – 10 triệu đồng |
|
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không có đủ hai điều kiện trở lên. |
Từ 05 – 10 triệu đồng |
Từ 10 – 20 triệu đồng |
|
Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt đối với cá nhân (tối đa 40 triệu đồng). |
||
Không đổi tên Sổ đỏ sẽ bị phạt tới 20 triệu đồng
Chuyển nhượng sổ đỏ là cách phổ biến để người dân tham khảo thủ tục đăng ký thay đổi khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động. trong vòng 30 ngày kể từ ngày có sự thay đổi (thường là ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực).
Theo Khoản 2 và 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không đăng ký biến động đất đai theo quy định sẽ bị xử phạt như sau:
|
Thời gian |
Nông thôn |
Đô thị |
|
Trong vòng 24 tháng kể từ ngày hết hạn |
Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng. |
Mức phạt bằng 2 lần mức phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định đối với khu vực nông thôn. |
|
Quá hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn |
Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng. |
|
|
Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt đối với cá nhân (tối đa 20 triệu đồng). |
||
Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ:
Đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất là phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý, việc mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có một số hạn chế và rủi ro như sau:
– Không thể xác minh chính xác nguồn gốc đất đai
– Mâu thuẫn dễ nảy sinh
– Không thế chấp để vay tiền
– Khó bán lại đất nếu không có sổ đỏ
– Hạn chế về quyền sử dụng đất
– Thu hồi không bồi thường
– Khó xin giấy phép xây dựng
[yeni-source src=”https://www.giaitri.thoibaovhnt.com.vn/dat-khong-co-so-do-co-mua-ban-duoc-khong-nguoi-dan-biet-dieu-nay -keo-lo-nang-753824.html” alt_src=”https://phunutoday.vn/dat-khong-co-so-do-co-mua-ban-duoc-khong-nguoi-dan-biet-dieu- nay-keo-lo-nang-d385463.html” name=”giaitri.thoibaovhnt.vn”]
