(Yeni) – Mua bán bất động sản không có sổ đỏ, sổ hồng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua có nguy cơ mất tất cả nếu xảy ra tranh chấp.
Sổ đỏ và sổ hồng là gì?
Hiện nay chưa có văn bản nào quy định khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là thuật ngữ dùng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa theo màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tương tự như sổ đỏ, sổ hồng là tên “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Người ta thường gọi là sổ hồng vì nó dựa theo màu của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại các đô thị (thị trấn, nội thành, nội thị) do Bộ Xây dựng cấp.
Có thể bạn thích
Sổ hồng cũng là một thuật ngữ pháp lý chưa được pháp luật thừa nhận.
Phân biệt sổ đỏ và sổ hồng?
Cơ quan phát hành và thời gian phát hành:
Sổ hồng: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” do Bộ Xây dựng cấp trước ngày 10/8/2005, đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng” và được cấp từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10 tháng 12 , 2009.
Sổ đỏ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp trước ngày 10/12/2009 với tên pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Người sử dụng sổ hồng, sổ đỏ
Người sử dụng sổ hồng và người sử dụng sổ đỏ có sự khác biệt nhất định.
Đối với sổ đỏ, sổ đỏ chứng minh quyền sử dụng đất và là công cụ bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.
Sổ hồng thuộc sở hữu của chính chủ nhà, đồng thời là người sử dụng đất và chủ sở hữu căn hộ trong chung cư.
Khu vực đăng ký
Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu dự án xây dựng) có khu đô thị.
Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cấp ngoài đô thị
Loại đất đăng ký
Loại đất được cấp giữa sổ hồng và sổ đỏ cũng có sự khác biệt lớn. Đất đô thị sẽ được cấp sổ hồng, đất nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sẽ được cấp sổ đỏ.
Giá trị pháp lý của Sổ đỏ, Sổ hồng
hiệu lực
Sổ hồng và sổ đỏ đều có giá trị pháp lý thể hiện bằng tài sản được ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, “sổ” chỉ là “giấy” quyền ghi chép gắn liền với đất và bản thân sổ không có giá trị độc lập.
Giá trị thực
Giá trị tài sản như thửa đất, nhà ở… quyết định giá trị thực tế của sổ đỏ, sổ hồng.
Nghị định 88/2009/ND-CP quy định việc thống nhất 2 loại giấy tờ nêu trên thành một loại giấy tờ chung gọi là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên cấp và Môi trường.
Trong Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định là loại giấy tờ cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền tài sản. sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình thống nhất trong cả nước.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 mà còn hiệu lực. Sẽ không cần phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 thì vẫn được đổi.
Như vậy, căn cứ vào những quy định và phân tích trên có sự so sánh, phân biệt sổ đỏ và sổ hồng cụ thể như sau:
Sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Muốn mua bán nhà ở phải có Sổ đỏ
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định rằng trong các giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.
(2) Không bị tranh chấp, khiếu nại, khởi kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(4) Không thuộc diện có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải phóng mặt bằng, phá dỡ nhà của cơ quan có thẩm quyền.
Riêng điều kiện (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua, bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, khoản 2 Điều này còn quy định đối với các giao dịch mua bán nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
– Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
– Tổ chức quyên góp cho các nhà tình thương, nhà tình thương;
– Mua bán, cho thuê, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê, mua nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014;
– Cho thuê, cho mượn, cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở;
Nhận thừa kế căn nhà;
– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, kể cả trường hợp nhà đã được chủ đầu tư bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho ngôi nhà đó.
Như vậy, muốn mua bán nhà thì ngôi nhà đó phải có Sổ đỏ hoặc Sổ hồng, trừ trường hợp nhà hình thành trong tương lai (nhà đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa có chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng – Mua bán nhà ở loại này thực chất là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, hay nói cách khác là người mua thay thế người bán mua nhà của chủ đầu tư).
Nói cách khác, nếu các bên mua bán nhà nhưng không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì việc mua bán này không có hiệu lực.
Làm gì khi mua bán nhà đất không có sổ sách? Với căn hộ không có sổ hồng:
Trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư, Bước 1: Thống nhất chuẩn bị và ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Sau đó, hợp đồng này sẽ được công chứng tại Văn phòng công chứng.
Hồ sơ chuyển nhượng căn hộ bao gồm:
– Hợp đồng mua bán nhà ở, CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực (bản gốc).
– Các giấy tờ khác: Giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của hai bên; Hóa đơn, phiếu thu, biên lai trả góp.
Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) có nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
Sau khi thanh toán xong, căn cứ vào thời gian ký kết trong Hợp đồng, chủ đầu tư dự án sẽ bàn giao nhà nhận chuyển nhượng.
Bước 3: Hai bên thống nhất một bên sẽ nộp hồ sơ lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ đó.
Trường hợp cá nhân, hộ gia đình mua
Bước 1: Thống nhất và chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật.
Trường hợp bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có năng lực kinh doanh bất động sản thì giấy tờ chuyển nhượng mua bán căn hộ phải được công chứng hoặc chứng thực.
Hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực bao gồm:
– Bản chính giấy tờ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
– Bản gốc Hợp đồng mua bán căn hộ ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư đó; Trường hợp chuyển từ lần thứ 2 trở đi phải kèm theo bản gốc hợp đồng chuyển nhượng của lần chuyển trước.
– Bản sao có chứng thực và mang theo bản chính để đối chiếu: CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực.
– Các giấy tờ khác: Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân của hai bên; Hóa đơn, phiếu thu, biên lai trả góp.
Bước 2: Nộp thuế, phí, lệ phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Sau khi công chứng văn bản, theo nội dung đã thỏa thuận tại văn bản chuyển nhượng hợp đồng, một bên phải làm thủ tục kê khai, nộp thuế tại cơ quan Thuế.
Về nguyên tắc, bên bán có thu nhập nên sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể thoả thuận bên nào sẽ nộp và thực hiện các thủ tục nộp thuế để thuận tiện.
Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp bộ hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
Hồ sơ yêu cầu xác nhận của nhà đầu tư bao gồm:
– Bản gốc giấy tờ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
– Hợp đồng mua bán căn hộ gốc ký với chủ đầu tư xây dựng dự án đó.
– Biên lai chứng minh đã nộp thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc chứng từ chứng minh được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
– Bản sao công chứng CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực.
Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp không có sổ đỏ vẫn có thể mua bán – Người thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài và không được mua nhà gắn liền với đất. Quyền sử dụng đất không được cấp Sổ đỏ nhưng bạn có quyền bán cho người khác.
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất có quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền bán khi có đủ điều kiện cấp sổ đỏ (không cần có sổ đỏ).
Thủ tục mua bán nhà đất không cần sổ đỏ
Bước 1: Người bán đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền đối với diện tích đất cần bán theo thỏa thuận với người mua.
Bước 2: Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản không cần sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên.
Bước 3: Sau khi ký hợp đồng, bên bán xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm thủ tục sang tên sổ đỏ sau này theo quy định của pháp luật.
Để hạn chế rủi ro trong trường hợp này, hai bên nên lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản cam kết của bên bán và bồi thường khi không thực hiện đúng cam kết. Bên mua có thể làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi lô đất đủ điều kiện cấp sổ thì có thể chủ động tự mình làm thủ tục.
Trước khi quyết định mua đất chưa có sổ đỏ, người mua cần tìm hiểu thông tin về nguồn gốc lô đất xem đó có phải là đất ở hợp pháp hay không và có bị lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch không? Khi xây dựng nhà ở, cơ quan có thẩm quyền có ra quyết định buộc phá dỡ không? Bất động sản hiện đang có tranh chấp với chủ thể khác?
Bạn có thể xác minh thông tin này thông qua cán bộ phụ trách xây dựng và địa chính của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất.
Nếu bất động sản gặp vấn đề thuộc một trong các trường hợp trên, việc mua bán có rủi ro cao, người mua nên cân nhắc kỹ trước khi tiến hành giao dịch.
Rủi ro có thể phát sinh nếu mua bán bất động sản không có sổ đỏ
Mua đất không có sổ đỏ có thể được hợp pháp hóa trong một số trường hợp và có thủ tục cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp người mua phải chịu một số rủi ro cụ thể:
Thứ nhất, mảnh đất bạn mua sẽ không được cấp sổ đỏ nếu diện tích đất này nằm ngoài diện tích đất được cấp sổ đỏ.
Thứ hai, do đất không phù hợp tiêu chuẩn quy hoạch nên không thể chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở. Điều này đồng nghĩa với việc bạn sẽ không được cấp sổ đỏ cho lô đất. mảnh đất tôi đã mua.
Thứ ba, việc mua bán đất không có sổ đỏ chủ yếu được thực hiện thông qua văn bản viết tay có chữ ký của người làm chứng. Tuy nhiên, loại văn bản này không có giá trị pháp lý nên dễ gây ra tranh chấp, kiện tụng. Có thể hợp đồng mua bán này sẽ vô hiệu.
Ngoài ra, nếu không tìm hiểu kỹ rất dễ mua phải đất đang tranh chấp, đất bị tịch thu, lấn chiếm… điều này tiềm ẩn nguy cơ bạn sẽ mất toàn bộ số đất đã mua chỉ vì bạn không có một cuốn sách .
Thứ tư, theo Nghị định 102/2014/ND-CP, nếu đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà tự ý chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho… có thể bị phạt từ 3 – 5 triệu đồng.
Mua bán nhà đất không có sổ đỏ chưa bao giờ thực sự an toàn nên bạn cần cân nhắc và chú ý kỹ những thông tin được chia sẻ ở trên khi làm thủ tục mua bán nhà đất để việc mua bán được diễn ra suôn sẻ. và theo pháp luật.
[yeni-source src=”https://www.giaitri.thoibaovhnt.com.vn/mua-ban-nha-dat-khong-co-so-do-so-hong-nhu-the-nao-luu-y -dieu-gi-de-khong-gap-rui-ro-768137.html” alt_src=”https://phunutoday.vn/mua-ban-nha-dat-khong-co-so-do-so-hong- such-the-nao-luu-y-dieu-gi-de-khong-gap-rui-ro-d391937.html” name=”giaitri.thoibaovhnt.vn”]
